【核心提示】从供给角度看，一些地方政府在住房保障上的不作为和在土地供应上的乱作为；从需求角度看，住房保障的过度市场化、城乡差距的日趋扩大、炒房团和金融机构的推波助澜，二者共同推动了城市住房供求矛盾的日趋尖锐，进而造成了中国房地产市场价格不断飙升的走向。
从本世纪初开始，中央连续出台了数十条房产调控措施，产生了一定的效果，但总起来看，房价上涨的脚步并未停止，一些城市的房价甚至依然高涨。那么，究竟是何种因素导致房控措施达不到预期效果呢?笔者认为，主要原因有四：
第一，住房保障的过度市场化使住房越来越异化为投机品。在房地产领域，存在着两类不同性质的房屋。一种是用于百姓居住的，即民用住房。这种住房理应成为社会保障的重要内容，政府在其中应起主导作用。另一种，是用于商业经营或是用于高收入群体奢侈消费的，政府在其中的责任主要在于按章收税，监督其合法经营，引导其理性消费。然而，由于改革初期设计上的偏差以及一些部门利益掣肘，加之部分金融机构违规资金的介入和各地炒房行为日趋活跃，使房地产领域逐步演化为疯狂的投机场所、圈钱场所以及一些政府官员腐败的高发地，房价因此在不断被推高。
第二，地方政府对土地财政的过度依赖使房价越来越被地方财政所绑架。地方政府的财政支出负担沉重，由此导致不少地方政府长期处于寅吃卯粮的财政赤字状态。为解决这一问题，不少地方政府靠提高地价以增加财政收入，由此导致房地产开发商的土地成本不断上升，进而推动房价不断攀升。
第三，大中小城市发展的失衡使一线城市的住房供求矛盾日趋尖锐。一线城市的房价不仅明显高过二三线城市，而且房价的涨幅也明显高于二三线城市。当中央出台限购二套房政策时，二三线城市在短期内出现了房价止升企稳的态势，究其原因，与中国的大中小城市发展失衡有关。由于教育、医疗等公共资源在大城市过度集中，使大城市对人们的吸引力明显高于二三线城市。随着城市间户籍管制的放松以及城乡二元户籍制度的打破，城市流动人口规模不断攀升。
第四，新农村建设的滞后使越来越多的农民工涌入城市，推升住房矛盾加剧。上世纪80年代末90年代初，城市因此迎来了快速发展期，而农村则进入了较长时间的相对停滞期。由此城乡发展差距不断扩大，并以中西部地区表现为甚。伴随着城乡户籍管制的放松，中西部农村劳动力开始向各大中城市，特别是一线城市涌入。这种涌入，既带动了这些城市建设的发展和房屋租赁市场的火爆，也使中西部农村因大量劳动力的流失而进一步萧条，由此驱使新生代农村劳动力进一步外流，城乡差距就在这种恶性循环中不断扩大。随着城市居民原有住房的外租，“租旧房购新房热”带动了城市住房产业的发展。一些房地产开发商看到了这一巨大商机，纷纷加大开发力度，导致各大中城市地皮骤然紧张。加之一些炒房团和金融机构的违规介入，使城市房价年年涨、月月涨成为新常态。
上述分析表明，从供给角度看，一些地方政府在住房保障上的不作为和在土地供应上的乱作为;从需求角度看，住房保障的过度市场化、城乡差距的日趋扩大、炒房团和金融机构的推波助澜，二者共同推动了城市住房供求矛盾的日趋尖锐，进而造成了中国房地产市场价格不断飙升的走向。
（作者系国防大学米兰的足球俱乐部教研部教授）
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