前天文章聊到了一个点。
现在的市场，房子不值钱，法拍房不值钱，只有愿意背负房贷继续还贷的购房者才值钱。
然后看了一则数据，发现这个现象比很多人想象的还要严重。
这是中国银行研究院给到的数据，说是中国目前平均住房断供率3.7%，比2022年的1.6%翻了一倍多。
但这还不算惨的，惨的点在于部分三四线城市超过5%的断供率，光看数据可能没这么直观。
就如果按照一个小区900户是按揭买房来算，那么其中有45户就已经断贷了。
断贷最直接影响的利益方，无疑是银行。
因为断供后会直接进入司法程序进行拍卖，但司法定价是有规则的：
首拍不得低于评估价70%，二拍可再降20%，理论上最低可达评估价的56%。
56%的评估价，放到房地产最好光景那几年，只是个参考，根本到不了这么低，但跑到现下，一切就皆有可能了。
现在法拍房成交价普遍低于市场价30%-50%。根据中指研究院数据，2025年前三季度法拍住宅成交均价8545元/㎡，同比下降11.6% 。
一线城市法拍房折价率还相对可控，北京76%、上海77.3%，但三四线城市普遍低于60%，约等于说即便进入法拍领域，也不好卖。
但进入法拍不是银行的全部成本。
从断供到完成拍卖平均耗时1.5-2年，期间银行需垫付诉讼费、评估费、公告费等，直接成本占房价5%-8% 。
时间成本加上房价下跌损失，银行实际回款可能不足本金的50%，而且进入法拍程序最要命的一点是什么呢?
是会计记账准则将出现变化。
在没有进入法拍程序前，对银行来说，这笔贷款是资产，算应收账款，而一旦法拍完成，那么就要直接计提损失。
这块可能大家没有专业知识看不懂，那我就简单翻译下，就没有进入法拍房领域，是背负房贷的人要承担损失，而法拍手续完成后，则是银行承担损失。
这里的差距是什么呢?
银行承担损失，叫软着陆。
购房者承担损失，叫软着陆。
所以银行天然不想这些房子进入法拍程序，就宁肯拖着，或者协商，也要把房子留到购房者手里。
但这种拖，对银行来说不是坏事。
因为不管是银行强行不进入法拍，或者是协商少还钱，都属于暂时性措施，都不改变这笔贷款的利息还在持续增加，这实际也是利好银行的一点。
如果硬着落，就是银行板块和房地产一起跌，但软着落，就是我们现在这样房地产板块跌，而银行板块反而涨。
毕竟拖上几年，购房者以为是等经济形势变好有钱还钱，但实际是银行计息的步伐一刻也没有停止。
全文完。
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